perjantai 18. marraskuuta 2016

Vuokratuotot ja -vakuudet tuottamaan

Vuokranantaja pidättää vuokralaiselta tyypillisesti kahden kuukauden vuokran vuokravakuutena. Minulla vuokravakuudet ovat pitkään levänneet pankin vuokratilillä. Elokuussa kiinnitin jälleen huomiota laiskaan pääomaan, saadakseni lisää rahaa poikimaan lisää euroja. Yksi osa laiskasta pääomasta oli vuokravakuudet ja vuokratuotosta kertynyt käteinen.

Olen mitoittanut molempien sijoitusasuntojen lainan ja omarahoitusosuuden niin, että sijoitusasunnot tuottavat positiivista kassavirtaa. Käyttämällä kassavirran ylimääräisiin lainalyhennyksiin tai säästämällä sen varaudun mahdollisiin huoneistokohtaisiin tai taloyhtiöremontteihin. Koska käteistä sijoitusasunnoista on hiljalleen kertynyt, päätin sijoittaa vuokravakuuksien lisäksi myös vuokratuottoja.

Siirsin varoja kasvamaan pientä korkoa Norwegian Bankiin, joka maksaa talletustilille 1,75 % korkoa. Minulla on talletustilillä myös pieni vararahasto. Tilillä olevia varoja suojaa Norjan talletussuoja, joka suojaa varoja aina noin 200 000 euroon asti. 4000 eurolla saan näin ollen bruttona 70 euroa korkotuottoa vuodessa. Pieni summa, joka vie jälleen piirun verran lähemmäksi passiivisen tulovirran mahdollistamaa taloudellista riippumattomuutta.

Korkotuotto tarkoittaa nettona neljää euroa kuukaudessa. Se ei ole paljon. Kaikki on kuitenkin suhteutettava lähtökohtaan. Sijoitusasuntoni tuottavat noin kaksisataa euroa kassavirtaa kuukaudessa. Neljä euroa tarkoittaa siis noin kahden prosentin lisäystä kassavirtaan. Se on jälleen pieni parannus, joka kertaantuu ja kasvaa, kun siirrän lisää vuokratuottoja kasvamaan korkoa.

Vuokratilillä levänneiden rahojen lisäksi olen syksyn aikana myynyt Danske Bankin rahastot. Yhdistin rahastoista irronneet varat sekä osakesalkun käteisen ja sijoitin varat erikoiskiinteistörahastoon. Käteiskassastani olen tehnyt sijoituksia yrityslainoihin Fundussa. Uutta kohdetta enää odottavat siten vain Nordnetissä olevat rahastoni, joista olen vasta myynyt vain pienen osan.

13 kommenttia:

  1. Kannattaa muistaa, että vuokravakuudet eivät ole sinun rahojasi, eivätkä vakuuksien tuotot kuulu sinulle...

    http://www.laki24.fi/vuok-asuinhuoneistonvuokra-vuokravakuus/

    VastaaPoista
  2. Eikö vuokravakuusrahat ole vuokralaisen, joten onko oikein käyttää niitä?

    VastaaPoista
  3. Olenko ymmärtänyt jotain väärin, ettei vuokravakuuksia saisi sijoittaa vaan ne pitäisi pitää erillisellä vuokravakuustilillä?

    VastaaPoista
  4. Vuokravakuutta ei siis yleisesti ottaen saa sijoittaa, mutta näkisin että Bank Norwegian on ok, koska sijoitus on talletussuojan piirissä.

    Itse kun olen ollut vuokralla, sopimuksissa vakuuksien korkotuotto on linjattu kuuluvan vuokranantajalle. Sanamuoto oli jotain tyyliin "Vuokravakuudelle ei makseta korkoa".

    Ottaako vuokrasopimus asiaan kantaa?

    VastaaPoista
  5. Kiitoksia kommenteista. Aiheellisia kysymyksiä, mutta itse näen asian niin, että rahaa ei voi korvamerkitä, joten olen vain laittanut vuokravakuuksien suuruisen summan kasvamaan pientä korkoa, ja mikäli vuokralainen vaihtuu voin maksaa vuokravakuuden vaikkapa seuraavasta palkasta ja kompensoida sen itselleni uuden vuokralaisen vuokravakuudesta.

    VastaaPoista
  6. Anonyymi11.12.16

    Lain mukaan ei saa sijoittaa ja varat on pidettävä erillään vuokranantajan omasta varallisuudesta. Tili on varmasti ihan ok, mutta ei todellakaan se, että "maksan seuraavasta palkasta".

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kyllä aina tonni on hyvä pitää vuokravakuuden palautusta varten tilillä. ;) Oli se sitten palkkatili, vuokratili, sijoitustili tai vararahasto.

      Poista
  7. Vuokravakuus täytyy olla korvamerkitty kyseiselle vuokralaiselle. Sitä ei voi sijoittaa mihin haluaa tai soveltaa sitä, että mistä sen maksaa. Sitä varten vuokralaiselle perustetaan pankissa vuokravakuustili, johon hänelle ei ole käyttäoikeutta ennen kuin vuokrasuhde päättyy. Terveisin pankin "setä".

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei pankin myyjä, näinhän ei missään sanota. Rahathan voi olla vaikka käteisenä kirjekuoressa, johon on kirjoitettu vuokralaisen nimi.

      Poista
    2. Hei, tässäpä pätkä lainattua tekstiä aiheesta:
      "Vakuutta on hoidettava huolellisesti eikä sitä saa sekoittaa vakuudensaajan omiin varoihin. Yleistä oikeutta vakuuden käyttämiseen ei vakuuden saajalla ole, eli vakuuden saaja ei voi käyttää esim.pankkitalletuksena saatuja vakuusvaroja omiin menoihinsa; viime kädessä uhkana on jopa rikosoikeudellinen vastuu tuollaisesta oikeudettomasta varojen käytöstä."

      Joka päivä noiden kanssa pelataan ja vuosittain pankkialalla käytännöt muuttuvat. Onko tosiaan 4 euron arvoista tuo "oma tulkinta"?

      Poista
    3. Kuulisin mielelläni lähteen. Lakitekstiä en asiasta löytänyt. Oikeuden päätöksiä en ryhtynyt kaivamaan, koska...

      Poista
    4. http://www.laki24.fi/vuok-asuinhuoneistonvuokra-vuokravakuus/

      Tuossapa lähde. Tekstin takana on lakimies, vaikka teksti ei ole suoraa lakitekstiä. Otin ihan ensimmäisen lähteen mitä vastaan tuli. Varmasti parempiakin löytyy.

      Omassa työssäni ohjeistus on tullut myöskin talon lakimiehiltä. Kyllä, voit säilyttää sitä rahaa vaikka kirjekuoressakin. Mutta ei, sinä et voi sotkea vuokravakuusrahoja omiin rahoihisi. Kyseessä on vakuus, kuten nimikin sanoo. Tämän vakuuden vuokralainen on antanut koskemaan juuri kyseistä asuntoa siltä ajalta, kun hän siinä asuu. Sama velvoite koskee säätiöitä ja yhtiötä. Onhan niitä ollut käräjilläkin, kun ei ole voitu osoittaa että vuokravakuusrahat olisivat olleet erillään muista rahoista.

      Poista
  8. Tämä aihepiiri herättää paljon keskustelua. Ehkäpä siksi, etten selvittänyt asian peruskonseptia riittävän tarkasti:
    - Vuokratilillä minulla on aina saatavilla vuokralaisen maksama vuokravakuus. Loput vuokraustoiminnasta tulleet varat, oli rahan alkuperä mikä tahansa ovat kasvamassa korkoa.
    - Jos minulla olisi 10 sijoitusasuntoa, joiden kuukausivuokra olisi 500 € ja kahden kuukauden vuokravakuudella. Minulla olisi siis 10 000 euron edestä vuokravakuuksia. Henkilökohtaisesti pitisin ehkäpä käteisenä 2000 euroa vuokravakuuksien palautusta varten käyttötilillä ja loput korkeakorkoisemmalla talletustilillä.

    Asiaa voi katsoa miten haluaa, luovasti tai jyrkästi. Rahaa ei voi merkitä. Jos olet sekä fiksu että vastuuntuntoinen vuokranantaja, voi vuokravakuudet ja -tulot tuoda pientä lisätuottoa.

    VastaaPoista